Passé de 5 % avant la crise du Covid à 13,9 % au troisième trimestre 2024, le taux de vacance des surfaces de bureaux à La Défense s’envole. Il atteint même 19 % si l’on intègre les surfaces de bureaux libérées mais pas encore en phase de commercialisation. Pour séduire les entreprises, les propriétaires déploient des mesures d’accompagnement généreuses, jusqu’à 45 % sur certains actifs. Quant aux tours à rénover, leur valeur s’effondre, avec une valeur moyenne de 233 euros le m² pour une restructuration – encore 6.400 euros le m² en 2010 ! – et 88 euros le m² pour une conversion en logement.
« La compétitivité prix de La Défense crée un cercle vicieux de dégradation de la valeur : les loyers sont trop faibles pour rentabiliser l’investissement privé et ne permettent pas de relancer les opérations de remise à niveau des tours », pointe Cédric de Lestrange, président de l’Association des utilisateurs de La Défense (AUDE). Or, le parc de La Défense ne compte pas moins de 35 % d’immeubles obsolètes.
A en croire l’association, qui estime à 1,5 million de mètres carrés potentiels la surface à transformer, la baisse des loyers ne résoudra pas la crise structurelle que traverse La Défense. Seule une reconfiguration totale du site pourra redynamiser le quartier d’affaires.

Conversion des bureaux en logements
« Nous proposons un plan de redéveloppement qui encourage la conversion des surfaces de bureaux, aujourd’hui surcapacitaires, vers d’autres types d’usage, tels que l’enseignement, le logement, l’hôtellerie, les loisirs ou les centres de recherche », explique Cédric de Lestrange. Ce projet de territoire partagé prévoit de renforcer le socle académique existant – 52 établissements supérieurs y sont implantés -, en créant des clusters dans le domaine de l’IA, de la transition énergétique et de la ville de demain.
L’objectif est ainsi de produire 5.000 nouveaux logements pour étudiants et jeunes actifs ; d’investir dans des infrastructures dédiées au campus (incubateur, bibliothèque universitaire, équipements sportifs et culturels, foyer étudiant partagé) ; ou encore de lancer une marque « Campus La Défense », à vocation internationale.

Transformation des tours
Ecrire l’avenir du quartier, l’aménageur Paris La Défense y travaille depuis plusieurs années en organisant, dès 2022, les Etats généraux de la transformation des tours de la Défense : une réflexion collective sur l’évolution du modèle de l’immobilier de bureaux. Poursuivant l’ambition de devenir le premier quartier d’affaires post-carbone mondial et de diviser par deux les émissions de gaz à effet de serre territoriales d’ici à 2030, l’organisme public a accéléré, en 2023, la démarche de verdissement et de piétonnisation de la dalle.
Le chantier du parc urbain dessiné par le paysagiste Michel Desvignes (5 hectares de pelouses, bosquets et plans d’eau), qui remplacera les carreaux de béton sur l’axe central de Coeur Défense, débutera en 2025. Conscient de l’ampleur du travail à mener pour rendre le quartier d’affaires désirable, Pierre-Yves Guice, directeur général de Paris La Défense, mise sur la logique partenariale et une alliance public-privé. « Le sujet est trop complexe pour que seul l’aménageur public décide. Nous devons associer nos partenaires privés aux projets de développement de la Défense », soutient-il.
En outre, afin d’accroître ses capacités de financement et d’action, l’établissement public réfléchit à la création d’un fonds parapublic ou d’une foncière consacrée aux actifs de l’Etat « pour ne pas laisser s’échapper le potentiel de revalorisation de La Défense ».

Grands noms de la finance
Le quartier d’affaires n’a pas dit son dernier mot. Laboratoire d’innovation – en témoigne, l’appel à projet Empreinte lancé en 2022 pour le développement de programmes urbains mixtes et bas carbone – La Défense continue d’accueillir les grands noms de la finance, du conseil, du luxe et de l’industrie. « Douze entreprises de plus de 1.000 salariés s’y sont installées ces trois dernières années… pour seulement trois départs », note Grégoire de la Ferté, directeur général de CBRE.
Comet Meetings, qui opère des surfaces de bureaux au sein de la tour Alto et de Coeur Défense, confirme l’intérêt du quartier. « Les immeubles de grandes tailles permettent de mutualiser les services et les investissements pour construire des programmes ambitieux sur un temps long », soutient Matthieu Nicoletti, directeur du développement de Comet Meetings. La récente montée en puissance d’Eole (ligne du RER E), jusqu’alors en fonctionnement partiel , qui reliera La Défense à Haussmann-Saint-Lazare en huit minutes, devrait enfin jouer en faveur de la City française.

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